La ciudad vive una creciente presión inmobiliaria en el segundo semestre de 2024. Las oficinas de alta especificación lideran el mercado, mientras zonas periféricas luchan contra altos niveles de vacancia.

Escasez de oficinas Prime marca el rumbo del mercado en Bogotá

El mercado de oficinas en Bogotá enfrenta una transformación profunda. El más reciente Reporte del Mercado de Oficinas – Segundo Semestre de 2024, elaborado por la firma global JLL, revela una presión creciente sobre la oferta de oficinas Prime, así como una dinámica altamente segmentada y una baja producción de nuevos espacios.

Segmentación creciente: el mercado se divide en dos velocidades

“El mercado se está moviendo bajo una fuerte segmentación entre zonas centrales de alta demanda y corredores con sobreoferta. Esta dinámica redefine la forma en que las empresas seleccionan sus espacios, priorizando calidad, ubicación y flexibilidad”, señala Rodrigo Torres, director de Research de JLL Colombia.

Zonas como Andino/Nogal presentan vacancias inferiores a los 4.000 m², manteniéndose como epicentros de alta demanda. En contraste, sectores como El Dorado y “Otros submercados” presentan cifras preocupantes, con 79.800 m² y 87.000 m² disponibles, respectivamente.

Atrio y Connecta: casos de éxito y reconfiguración

Proyectos emblemáticos como Atrio – Torre Norte han marcado la diferencia. Con rentas promedio de 102.000 COP/m² y una absorción de 7.600 m² en el semestre, se consolida como modelo de referencia para el desarrollo urbano.

Por su parte, el complejo Connecta 80 logró arrendar el 24% de su área durante los primeros meses del año, a pesar de que el inventario total apenas creció 36.000 m², una cifra aún inferior a los niveles pre-pandemia.

Una de las noticias clave fue la liberación de un edificio en Connecta 26 por parte de una compañía global de comercio electrónico, debido a ajustes presupuestales internacionales. Sin embargo, este espacio fue rápidamente absorbido por Scotiabank, en el marco de su integración con Davivienda.

Rentas en aumento y brechas entre activos Prime y No Prime

La brecha entre los activos Prime y No Prime continúa ampliándose:

• CBD (Central Business District): activos A+ superan los 100.000 COP/m².
• Edificios Prime: oscilan entre 80.000 y 90.000 COP/m², aunque ya hay casos que superan los 120.000 COP/m² en obra gris.
• Edificios No Prime: se sitúan entre 65.000 y 75.000 COP/m².

La vacancia total se comporta de forma desigual. Mientras en Andino/Nogal se mantienen rentas por encima de los 92.000 COP/m², otras zonas como Eldorado (65.600 COP/m²) y “Otros” (64.000 COP/m²) acumulan más de 300.000 m² de espacios disponibles.

Salitre, la excepción entre los No Prime

Dentro del segmento No Prime, Salitre se destaca como un corredor atractivo. Con rentas promedio de 80.300 COP/m², está atrayendo el interés de corporaciones que buscan alternativas más económicas pero bien ubicadas fuera del núcleo financiero tradicional.

Perspectivas hacia 2027: se avecina un nuevo ciclo inmobiliario

JLL proyecta que, de mantenerse esta presión sobre la oferta Prime, el mercado podría entrar en un nuevo ciclo de desarrollo hacia 2027.

“El desequilibrio actual entre oferta y demanda de espacios modernos será el detonante de una nueva ola de construcción. Estamos en la antesala de un cambio estructural en el mercado”, concluye Rodrigo Torres.